景觀可被視作一種資產(chǎn)，其形成受限于生產(chǎn)力水平與生產(chǎn)關(guān)系。無(wú)論是自持、銷售物業(yè)，還是政府公共項(xiàng)目，設(shè)計(jì)都需要考慮租金回報(bào)、公眾滿意等全生命周期利益流入。本文提供了以資產(chǎn)管理的思路理解景觀的獨(dú)特視角，并指出了在從設(shè)計(jì)到使用的全生命周期中，資產(chǎn)管理所扮演的角色。除借助資產(chǎn)管理方的幫助外，設(shè)計(jì)師也應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)品思維與用戶思維，通過(guò)輪崗、跨部門聯(lián)席會(huì)議、項(xiàng)目制組織等機(jī)制掌握通識(shí)與交叉業(yè)務(wù)知識(shí)，藉由早期全局介入和使用后評(píng)估及時(shí)評(píng)估運(yùn)營(yíng)結(jié)果，以復(fù)盤(pán)教訓(xùn)、改良成果。

　　01 引言
　　景觀是人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)物。與土地和建筑一樣，景觀可以被視為一種資本投入，進(jìn)而作為生產(chǎn)資料塑造人們的生產(chǎn)生活環(huán)境。景觀的形成受限于生產(chǎn)力水平與生產(chǎn)關(guān)系：一方面，創(chuàng)造景觀所采用的工具、材料、工程技術(shù)，以及審美視角都無(wú)法脫離當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平；另一方面，大部分景觀創(chuàng)造活動(dòng)——無(wú)論是公共工程還是私有工程——都是在市場(chǎng)中通過(guò)采購(gòu)方/業(yè)主方的招標(biāo)邀標(biāo)，向設(shè)計(jì)規(guī)劃與建筑施工單位實(shí)施的購(gòu)買行為。
　　景觀創(chuàng)造本身就是服務(wù)交易中的一環(huán)，也必定符合資本邏輯：只有獲得了買方對(duì)于設(shè)計(jì)成果價(jià)值的認(rèn)可，并證實(shí)其在全生命周期中能夠發(fā)揮效用，賣方才能通過(guò)等價(jià)交換實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)工作的價(jià)值。自由市場(chǎng)條件下等價(jià)交換的邏輯，決定了資產(chǎn)管理參與景觀設(shè)計(jì)過(guò)程的必要性。

　　02 資產(chǎn)管理的作用：統(tǒng)籌多元需求，創(chuàng)造持續(xù)利益
　　狹義的“資產(chǎn)”即企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)端，通過(guò)既往的購(gòu)買或生產(chǎn)過(guò)程而得以形成，其根本特征在于可以帶來(lái)未來(lái)的利益流入。景觀作為資產(chǎn)所產(chǎn)生的持續(xù)利益流入，在各種類型的項(xiàng)目中均有體現(xiàn)：
　　1）商業(yè)地產(chǎn)：通過(guò)服務(wù)商戶與消費(fèi)者獲得租金、物業(yè)管理費(fèi)等持續(xù)現(xiàn)金流入。
　　2）住宅地產(chǎn)：為了盡快獲取最多的當(dāng)期回款，需竭盡全力滿足消費(fèi)者在住宅全生命周期內(nèi)對(duì)宜居、美觀等方面的需求。營(yíng)銷部門所欲實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)價(jià)值，即代表著消費(fèi)者愿意為居住空間付出價(jià)值的折現(xiàn)[1]。
　　3）公共工程：政府或政府注資平臺(tái)可以通過(guò)租賃方式獲取租金或運(yùn)營(yíng)方的收入提成，但更重要的是供公眾免費(fèi)使用以實(shí)現(xiàn)其公共價(jià)值。其資產(chǎn)價(jià)值（包括公共價(jià)值）即投資、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、使用等各方參與者的效用函數(shù)①達(dá)到均衡時(shí)的總體福利大小。
　　在進(jìn)行具體設(shè)計(jì)時(shí)，雖然不能盲目追求利益最大化，但也不能因?qū)λ囆g(shù)和創(chuàng)新的需求而忽視其經(jīng)濟(jì)性。從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，如果無(wú)法高強(qiáng)度利用土地，便難以達(dá)到必要的資金周轉(zhuǎn)效率，其后續(xù)市場(chǎng)運(yùn)作也會(huì)受到影響。多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿意為所謂的“人居尺度”買單，實(shí)際上也是因?yàn)閷?duì)于絕大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，空間品質(zhì)的重要程度（與價(jià)格等因素相比）相對(duì)靠后，因此也并不愿為此支付溢價(jià)。所以，在預(yù)算一定的條件下，開(kāi)發(fā)商更愿意追求低成本和高效率。
　　“資產(chǎn)管理”即通過(guò)被動(dòng)監(jiān)控預(yù)警和主動(dòng)管理提升，提高資產(chǎn)創(chuàng)造未來(lái)利益的能力——無(wú)論這種利益是直接的現(xiàn)金流入，還是更高的用戶滿意度所帶來(lái)的間接利益。資產(chǎn)管理不是工程監(jiān)理、物業(yè)管理、場(chǎng)地運(yùn)營(yíng)等現(xiàn)場(chǎng)工作，而是以獨(dú)立第三方的立場(chǎng)，從業(yè)主未來(lái)利益角度來(lái)計(jì)算得失、設(shè)定收支，并聘請(qǐng)、督促執(zhí)行團(tuán)隊(duì)達(dá)成目標(biāo)。
　　在房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）市場(chǎng)較為成熟的區(qū)域，會(huì)設(shè)立資產(chǎn)管理經(jīng)理崗位，其人選一要懂市場(chǎng)，能夠根據(jù)用戶畫(huà)像了解用戶需求以及變化中的市場(chǎng)/公眾需求，提出設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)；二要懂金融，能夠?yàn)樵擁?xiàng)目的融資及后期退出制定預(yù)設(shè)方案；三要懂設(shè)計(jì)，能夠評(píng)估各種方案的可行性并核算成本。在中國(guó)，由于沒(méi)有成熟的REITs市場(chǎng)，大部分項(xiàng)目的業(yè)主方同時(shí)也是運(yùn)營(yíng)方，因此多會(huì)外聘專業(yè)人士或者內(nèi)設(shè)相對(duì)獨(dú)立的資產(chǎn)管理部門來(lái)執(zhí)行上述工作。
　　受益于這種第三方立場(chǎng)，資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)可以縱貫從投資拿地、定位規(guī)劃、深化設(shè)計(jì)到施工銷售、持有運(yùn)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓退出等全生命周期；亦可以從回報(bào)分析角度協(xié)調(diào)前端投資決策方，中端規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建造方，以及終端用戶方等各方利益。例如，在商業(yè)景觀的設(shè)計(jì)中，資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)可根據(jù)用戶需求與市場(chǎng)定位，提供景觀成果的愿景畫(huà)像，監(jiān)控設(shè)計(jì)成果對(duì)租售情況、區(qū)域活力、交通動(dòng)線、行人視線、品牌級(jí)次等可能產(chǎn)生的影響，并將建造成本控制在合理范圍內(nèi)。
　　這種合作關(guān)系也對(duì)景觀設(shè)計(jì)師的能力提出了新的要求：除了工程思維和藝術(shù)思維外，也必須培養(yǎng)產(chǎn)品思維和用戶思維，掌握通識(shí)與交叉業(yè)務(wù)知識(shí)。對(duì)正、反面案例的使用后評(píng)估有助于設(shè)計(jì)師培養(yǎng)上述能力。

　　03 在景觀設(shè)計(jì)中融合資產(chǎn)管理視角：使用后評(píng)估與早期全局介入
　　以資產(chǎn)管理視角參與景觀設(shè)計(jì)，不僅需要對(duì)過(guò)往項(xiàng)目回報(bào)得失進(jìn)行“馬后炮”式的分析判斷，也需要在一定程度上預(yù)見(jiàn)設(shè)計(jì)成果與周邊社區(qū)和用戶需求的契合程度，進(jìn)而評(píng)估投資回報(bào)。
　　證據(jù)收集
　　使用后評(píng)估（POE）的經(jīng)典定義是“人類使用者對(duì)已經(jīng)投入使用的建成環(huán)境的效能的檢測(cè)”[2]。目前的建筑POE研究大多偏向于關(guān)注使用者社會(huì)學(xué)、心理學(xué)上的行為習(xí)慣、舒適程度等[3]，而忽視了建筑投資回報(bào)的整體評(píng)估，以及與對(duì)標(biāo)理想回報(bào)的距離。而相對(duì)較晚開(kāi)展的景觀POE則多是針對(duì)城市公園與綠地進(jìn)行的個(gè)案研究[4][5]，這些評(píng)估往往關(guān)注設(shè)計(jì)與使用者習(xí)慣之間存在的沖突，較少?gòu)慕?jīng)濟(jì)角度出發(fā)，信息來(lái)源也主要依賴觀察、問(wèn)卷、訪談等主觀性較強(qiáng)的途徑，而非客觀的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)[6][7]。
　　從資產(chǎn)管理的視角來(lái)看，復(fù)盤(pán)過(guò)程會(huì)特別重視人流吸引情況和商業(yè)業(yè)態(tài)分布是否符合設(shè)計(jì)預(yù)期；如果不符合，則考慮是否是因?yàn)轭A(yù)留工程條件、車位規(guī)劃、動(dòng)線設(shè)計(jì)、休憩空間設(shè)計(jì)，乃至導(dǎo)視互動(dòng)設(shè)計(jì)出現(xiàn)了問(wèn)題。對(duì)于這些問(wèn)題的POE，除了需要設(shè)計(jì)方提高自我學(xué)習(xí)和快速迭代的意識(shí)，主動(dòng)搜集評(píng)估資料外，更加理想的方案是由第三方資產(chǎn)管理者來(lái)搜集各方反饋，監(jiān)控實(shí)際運(yùn)營(yíng)，反饋數(shù)據(jù)，并以數(shù)據(jù)為依據(jù)提出明確的評(píng)估改進(jìn)意見(jiàn)。
　　早期全局介入
　　設(shè)計(jì)是“多重目標(biāo)+多重限制”的復(fù)雜決策過(guò)程，除了在投資研判階段展開(kāi)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、交通、人文、社會(huì)等層面的調(diào)研外，更需要從營(yíng)銷和商業(yè)運(yùn)營(yíng)等角度來(lái)主動(dòng)思考需求（提高客流量、入駐率、區(qū)域活力，以及業(yè)態(tài)平衡等），并多方考慮：
　　市民/消費(fèi)者的需求（尺度空間適宜、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰、洗手間等公共設(shè)施寬敞潔凈、休閑空間舒適宜人等）；
政府的需求（提升城市形象、周邊土地增值、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)等）；
　　投資人/業(yè)主方的需求（較短的投資回報(bào)期、較高的內(nèi)部收益率和靜態(tài)租金回報(bào)率等）。
　　要想具備全局觀，除借助第三方資產(chǎn)管理的幫助外，保障機(jī)制的建立也十分重要。這種機(jī)制一般包括：
　　1）適當(dāng)?shù)亩唐谳啀彛灶愃?ldquo;售后工程師”的角度參與日常后端運(yùn)營(yíng)，獲得感性認(rèn)知；
　　2）跨部門聯(lián)席會(huì)議，如要求后端部門參加設(shè)計(jì)方案制定會(huì)議并擁有投票權(quán)、否決權(quán)等；
　　3）項(xiàng)目制的人員組織結(jié)構(gòu)，即在為各個(gè)項(xiàng)目臨時(shí)組建的項(xiàng)目組中安排來(lái)自不同部門、具備不同學(xué)科背景的成員，以加強(qiáng)相互理解并加快糾偏機(jī)制的迭代速度。

　　04 結(jié)語(yǔ)
　　本文提供了以資產(chǎn)管理的思路理解景觀設(shè)計(jì)的獨(dú)特視角，并指出了在從設(shè)計(jì)到使用的全生命周期中，資產(chǎn)管理所扮演的角色——其介入有助于基于不同階段和不同群體的利益對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行平衡與協(xié)調(diào)。資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)與景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)既可以是相互合作的關(guān)系，也可以是后者包含前者的關(guān)系。
　　景觀設(shè)計(jì)師一方面需要建立從資產(chǎn)管理視角認(rèn)識(shí)景觀、注重經(jīng)濟(jì)效益的意識(shí)；另一方面，也應(yīng)積極培養(yǎng)自身的跨學(xué)科統(tǒng)籌能力及綜合實(shí)力。筆者認(rèn)為，目前較為可行的培養(yǎng)路徑即是通過(guò)早期全局介入與POE進(jìn)行快速學(xué)習(xí)。在多方合作語(yǔ)境或跨學(xué)科考量下，該路徑將使得景觀設(shè)計(jì)成果更優(yōu)、回報(bào)更好，取得各方滿意的共贏結(jié)果。
　　＠本文摘自：微信公眾號(hào)《景觀設(shè)計(jì)學(xué)前沿》